华西证券（002926）发布研究报告称，假设今年上半年商品房销售面积占比为53%，全年销售面积约为12.56亿平方米，加上前面测算的政策放松带来的约2700万平方米增量，全年商品房销售面积接近13亿平方米左右。商品房销售同比领先房地产投资3-6个月左右，结合建安投资以及土地购置费情况，判断年底有望回升至-5%以内。对于资本市场，当前处于房地产放松政策的落地观察期，金融、稳定等风格相对占优;10Y国债收益率可能会随着房地产投资的企稳而小幅上行。

▍华西证券主要观点如下：

(资料图片仅供参考)

(一)认房不认贷、存量房贷调整效果评估

认房不认贷以及降低首付比例或将带动商品房销售面积新增约2700万平方米，占2022年全年销量约2%，占2023年1-7月销量的约4%。

1)针对认房不认贷以及降低首付比例政策效果的估算，分成了两部分：对于二线城市，主要参照去年杭州、天津放开认房不认贷后商品房销售面积增长的情况;对于一线城市，主要参照2014年930新政后北上广深商品房销售面积增长情况。2)由于当前我国房地产市场供求关系发生了较大的变化，并且缺少类似2015年棚改货币化安置政策，所以假定对房地产销售的带动比例为此前的50%左右。

存量房贷下调或将使银行让利居民580-1158亿元，对应息差下降约2-5bp，提升社零增速约0.15-0.32个百分点。对于存量房贷调整设置了四种情形，结合实际情况，判断30%-60%左右的存量房贷符合下调标准，调降幅度在50bp左右可能性较大。

(二) 历史上房地产放松政策及市场表现复盘

1)细致复盘了历史上3轮较为明显的房地产政策周期，本轮房地产放松政策力度整体较为可观，能在一定程度上起到稳定房地产的作用。

2)从股票市场表现来看，每轮房地产放松周期开始时，金融、稳定风格相对占优，持续时间与政策力度密切相关，而成长、消费风格取得超额收益相对滞后。

3)从债券市场来看，10Y国债收益率与房地产开发投资同步性较强，而商品房销售领先投资约3-6个月左右，也即债券市场会等放松政策拉动经济效果真实显现才会有明显反应。

(三)本轮放松政策将带动房地产市场企稳回升

1)全年商品房销售面积或接近13亿平方米左右。假设今年上半年商品房销售面积占比为53%，全年销售面积约为12.56亿平方米，加上前面测算的政策放松带来的约2700万平方米增量，全年商品房销售面积接近13亿平方米左右。

2)商品房销售的回升也会带动房地产投资企稳。商品房销售同比领先房地产投资3-6个月左右，结合建安投资以及土地购置费情况，判断年底有望回升至-5%以内。

3)对于资本市场，当前处于房地产放松政策的落地观察期，金融、稳定等风格相对占优;10Y国债收益率可能会随着房地产投资的企稳而小幅上行。

风险提示：

宏观经济、产业政策出现超预期变化。